LE DROIT D’ENTRÉE : SA NATURE par CENTURY 21 SUD CONSEILS PARTNERS de PERPIGNAN

Cet article quelque peu « technique » aborde un sujet suffisamment important pour mériter, nous semble-t-il, cette petite étude. Il entraîne suffisamment de conséquences tant pour le bailleur que pour le locataire pour ne pas être méconnu et en discuter, le cas échéant, avec votre expert-comptable !

1)    La différence entre droit au bail et pas de porte

On sait que l’expression « droit d'entrée » recouvre deux objets qu'il convient de distinguer :

• le droit au bail

• le pas de porte

→  Le pas de porte représente la somme versée par le locataire d’un bail commercial au propriétaire des locaux loués lors de l’entrée dans les lieux.

→  Le droit au bail désigne la somme que verse un acquéreur au locataire d’un bien pour pouvoir, après accord du bailleur, y exercer une activité différente de celle précédemment pratiquée dans les locaux concernés. 

Aujourd’hui, nous nous intéresserons au premier d’entre eux : le pas de porte.

2)    La double nature du pas de porte

Le pas de porte peut être qualifié juridiquement :

• soit de supplément de loyer payé d’avance par lequel le propriétaire souhaite se prémunir contre des hausses de loyer qui ne suivraient pas la hausse de la valeur locative réelle des locaux ou avec lequel il entend compenser un loyer inférieur au marché ;

• soit d’ indemnité compensatrice de certains avantages commerciaux sans rapport avec le loyer ;

• soit d’ indemnité compensatrice de la perte de la propriété commerciale, laquelle se traduit pour le bailleur par :

      a)   l’impossibilité d’opposer un veto à l’installation, du successeur de son locataire dans le fonds de commerce ;

      b)   l’obligation, pour le bailleur souhaitant reprendre les locaux commerciaux, de verser au locataire une indemnité d’éviction.

Le pas de porte aussi être mixte (supplément de loyer et indemnité).

Le propriétaire et le locataire doivent préciser clairement dans le bail la qualification qu'ils entendent donner au pas de porte. À défaut, les juges recherchent la commune intention des parties. Ils considèrent généralement dans ce cas le pas de porte comme un supplément de loyer. Ce point est important dans la mesure où des conséquences juridiques et fiscales sont attachées à cette qualification.

3)    Justement, quelles sont ces conséquences ?

En effet, si le pas de porte est qualifié de complément de loyer :

• il est pris en compte dans le calcul du loyer plafonné

Par exemple : soit un loyer de 30.000 € par an. Un pas de porte de 40.000 € a été versé initialement. L’application des indices conduit à calculer le nouveau loyer lors du renouvellement du bail, de : 32.400 € par an. Mais il faut tenir compte du complément de loyer payé d’avance, soit 40.000 € : 9 ans = 4.444 € par an. Le nouveau loyer annuel définitif sera donc de : 32.400 € + 4.444 € = 36.844 € / an)

• le bailleur traite le montant perçu comme un revenu foncier et doit, le cas échéant, l’assujettir à la TVA ;

• le locataire déduit le montant du pas de porte pour le calcul de son résultat fiscal à raison d’une quote-part annuelle (amortissement) calculée de manière linéaire sur la durée du bail.

En revanche, si la nature indemnitaire du pas de porte est avérée :

• la bailleur n’est pas imposé au titre de la somme perçue, qui n’est pas assujettie à la TVA, l'indemnité étant considérée comme la contrepartie de la dépréciation de la valeur du local ;

• le locataire immobilise le pas de porte qui est un actif incorporel non amortissable, et non soumis au droit d’enregistrement lors de son acquisition. Son montant est donc reporté sur son bilan à l’actif immobilisé.

4)    Conclusion

• Si un droit d’entrée (pas de porte) constitue un complément de loyer payé d’avance, il entre dans le calcul du loyer plafonné, peut être partiellement remboursé au preneur en cas de rupture anticipé de bail, il est assujetti à la TVA, déductible des résultats pour le preneur et imposable comme un loyer pour le bailleur.

• Lorsque le droit d’entrée constitue une indemnité, il n’est pas assujetti à la TVA, n’est pas déductible du résultat pour le preneur qui immobilise le pas de porte en tant qu’actif incorporel non amortissable (il apparaît donc à l’actif immobilisé) et sera imposable en tant que cession d’élément d’actif pour le bailleur.

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