INDEXATION OU RÉVISION ? par CENTURY 21 SUD CONSEILS PARTNERS de PERPIGNAN
Votre bail commercial : quelles modalités pour les variations de loyer ?
Que vous exerciez en nom propre ou en société, votre activité est actuellement confrontée à de nouveaux défis : les difficultés d’approvisionnement en marchandises et matières premières, l’augmentation du coût de l’énergie, l’inflation généralisée, la hausse des taux bancaires… tout doit inciter l’entrepreneur que vous êtes à une surveillance accrue des postes de charges et de dépenses.
Or, c’est bien souvent l’immobilier qui constitue la plus lourde charge pour une entreprise, après les salaires. Raison de plus pour se pencher sur ce poste en particulier ; cet article se propose d’exposer clairement les différentes modalités prévues par le législateur concernant l’augmentation des loyers commerciaux ou professionnels, ainsi que les méthodes permettant de calculer ces variations de loyer.
Bien évidemment, nous ne saurions trop vous conseiller de solliciter votre cabinet d’expertise-comptable pour valider vos calculs ou, tout simplement, pour s’assurer que les indices retenus et les calculs effectués par votre bailleur (ou son représentant) sont corrects. Cette précaution sera certainement tout sauf superflue car les loyers commerciaux, du fait des mécanismes de l’indexation, sont vraisemblablement appelés à augmenter significativement dans les mois à venir.
Justement, puisque nous venons de faire allusion à l’indexation du loyer commercial, il faut savoir que d’autres mécanismes de variation de loyer en cours de bail commercial sont prévus dans le Code de Commerce. Pour limiter notre propos aux cas les plus fréquemment rencontrés, seront ici évoquées l’indexation et la révision du loyer.
1) L’indexation des loyers commerciaux et professionnels
Bien souvent les stipulations contractuelles de votre contrat de bail commercial prévoient une clause dite « d’échelle mobile » ; c’est tout simplement l’autre nom donné à la clause d’indexation du loyer. Cette clause est légale et, dans ce cas, vous n’avez rien à faire (si ce n’est, comme précédemment évoqué, vous rapprocher de votre conseiller afin de vous assurer de l’exactitude des calculs appliqués) : la variation du loyer sera automatique, selon un indice et une périodicité préalablement convenus. Mais attention : si la périodicité retenue pour cette révision du loyer commercial est généralement annuelle (quoique toute autre périodicité convenue entre les parties contractantes pourra être légitimement arrêtée), le choix de l’indice, lui, est strictement encadré par le Code monétaire et financier. En effet, depuis la loi ACTPE du 18 juin 2014 (aussi appelée « loi Pinel »), on ne peut plus appliquer l’indice du coût de la construction (ICC) aux indexations de loyer et ce, à partir du 5 novembre 2014 (cf. Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 art. 9). Ce qui signifie que, sauf convention contraire (voir ci-dessous au § 2), pour tous les baux conclus ou renouvelés à compter de cette date, seuls les deux indices suivants doivent être retenus, selon la nature des locaux :
a) l’ILC (Indice des Loyers Commerciaux) pour les locaux commerciaux, les boutiques, les activités commerciales ou artisanales etc.
b) L’ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) pour les bureaux, les activités tertiaires et industrielles etc.
2) Comment puis-je calculer mon nouveau loyer en cas d’indexation contractuelle ?
Rien de plus simple : il vous suffit de prendre votre loyer annuel actuel, de le multiplier par le nouvel indice ILC ou ILAT du trimestre à partir duquel s’applique le nouveau loyer (généralement à la date anniversaire du bail – attention, cet indice n’est parfois connu que quelques mois plus tard) et de diviser le tout par l’indice ILC ou ILAT du trimestre auquel le loyer a été fixé à sa valeur actuelle (généralement douze mois auparavant, à la même période).
Soit la formule suivante :
Nouveau loyer annuel applicable = [loyer annuel actuel] x [nouvel indice] : [ancien indice]
Attention : L'augmentation ne pourra pas être supérieure à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. (cf. Loi n°2014-626 du 18 juin 2014 art. 11)
Par exception, l'indice du coût de la construction (ICC) peut également être utilisé pour l'indexation du loyer dans le cadre d'une clause d'échelle mobile si accord entre les parties.
En cas d’oubli d’augmentation périodique du loyer et lorsque le bail commercial comporte une clause d'indexation automatique, le bailleur a la possibilité de réclamer les arriérés dus sur les cinq (5) dernières années, à compter du jour où il a découvert cet oubli, en partant du loyer de base et en prenant comme indice de référence celui du trimestre correspondant à la date à laquelle il peut procéder à sa première indexation et non pas l’indice de prise d’effet du bail (Cour d’appel de Paris, Pôle 5, chambre 3 du 15 Mars 2017 n° 15/05374).
Enfin, notons que la jurisprudence la plus récente considère qu’une clause restreignant la variation du loyer uniquement à la hausse est illicite et doit être réputée non écrite (Cass. 3e civ. 14-1-2016 n° 14-24.681 FS-PB : RJDA 4/16 n° 261 ; Cass. 3e civ. 12-1-2022 n° 21-11.169 FS-B : BRDA 4/22 inf. 15).
3) La révision des loyers commerciaux
La révision triennale, dite encore révision légale, est prévue à l’article L145-38 du Code de commerce.
Cette révision étant d’ordre public, on ne pourra y déroger sauf à ce que toute clause contraire soit réputée non écrite.
Contrairement à la clause d’échelle mobile, la révision des loyers commerciaux n’est jamais automatique et doit donc être demandée par l’une ou l’autre des parties. Rappelez-vous : Depuis la loi Macron du 6 août 2015, cette demande peut être notifiée au bailleur par acte d’huissier ou par la lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Mais la prudence et l’absence de recul jurisprudentiel commandent au locataire de respecter l’ancien formalisme pour sa demande de renouvellement de bail. Pour plus de précisions, n’hésitez pas à vous reporter à notre article Le bail commercial § 11 !
Si les révisions ont été omises, le bailleur ne peut pas réclamer d’arriérés car la révision du loyer prend effet uniquement après la notification de la demande de révision. Aucune rétroactivité n’est possible puisque la loi prévoit que " le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande " (article R145-20 du Code de commerce).
4) Comment puis-je calculer mon nouveau loyer en cas de révision contractuelle ?
La formule à appliquer est la même que celle vue précédemment :
a) Première révision de loyer :
Nouveau loyer applicable = [loyer en cours] x [dernier indice publié au moment de la révision] : [indice de référence lors de la fixation initiale]
b) Révisions de loyer ultérieures :
Nouveau loyer applicable = [loyer en cours] x [dernier indice publié au moment de la révision] : [indice de référence lors de la dernière révision]
Attention : pour les baux conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, la variation de loyer ne peut pas conduire à une augmentation supérieure pour une année, à 10 % du loyer payé au cours de l'année précédente.
5) Conclusion
Vous voilà à présent prêts à calculer vous-mêmes la révision ou l’indexation de votre loyer commercial ou professionnel !
N’oubliez pas que lorsque vous rachetez un fonds de commerce ou une entreprise, vous pouvez décider de signer un nouveau bail. Dans ce cas, les dispositions ci-dessus ne s’appliqueront plus. Il vous appartiendra alors de négocier le montant du loyer et ses modalités de variation ou d’indexation !
Dans tous les cas, nous ne saurions trop vous recommander de vous rapprocher de votre cabinet d’expertise comptable ou d'un juriste spécialisé qui saura, par ses conseils avisés, vous guider dans ces opérations souvent délicates et propices à désaccords !
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