LES LOCAUX COMMERCIAUX ÉQUIPÉS par CENTURY 21 SUD CONSEILS PARTNERS de PERPIGNAN

Même si l’immobilier d’habitation reste une valeur sûre de l’investissement de rapport, nombreux sont les propriétaires qui cherchent à varier leurs placements. Certaines déconvenues subies par les bailleurs (difficultés à recouvrer les loyers, impossibilité d’expulser les locataires indélicats, restitution du bien  dégradé…) les incitent à se tourner vers d’autres opportunités, au rang desquelles figurent les parkings, les locations saisonnières, voire les terres agricoles… mais aussi les locaux commerciaux et bureaux équipés. Attention à ne pas confondre « équipé » avec « meublé » : la location meublée est uniquement réservée à l’habitation !

1)    Alors, qu’entend-on par « locaux équipés » ?

Un local équipé est un bien professionnel (bureaux ou locaux commerciaux) proposé avec le matériel et les meubles nécessaires à son exploitation ; pour des raisons évidentes de commodité, les activités visées sont le plus souvent tertiaires.

2)    Quelle rentabilité peut-on espérer ?

Concernant le rendement locatif de locaux commerciaux, il n’est pas rare qu’il atteigne 7 à 8 %, soit souvent plus du double de ce que rapporte la location d’un logement nu. De plus, cette rentabilité peut être confortée lorsque le locataire, en conformité avec les dispositions des baux commerciaux, supporte la taxe foncière, comme la législation le permet. Mais nous verrons au § 8 que ce sera une convention qui sera signée en lieu et place d’un classique bail commercial.

3)    Et qui est concerné ?

Tous les investisseurs à la recherche de revenus fonciers à la fiscalité avantageuse sont concernés. Précisons toutefois que la location de locaux professionnels ou commerciaux équipés (en vue de l’activité qui y est exercée) étant soumise au régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), le bailleur de locaux d’exploitation loués équipés sera assimilé à un commerçant. Les revenus locatifs seront alors considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non pas comme des revenus fonciers, lourdement taxés et strictement réglementés. Le bailleur pourra, à ce titre, déduire les frais et charges afférents à l’exploitation de l’activité tels que :

• les frais notariés d’acquisition, les droits de mutation, d’actes ou de mutation ;
• les intérêts financiers ;
• les amortissements mobiliers et immobiliers.

Ainsi, la neutralisation de l’imposition sur ces revenus est rendue possible sur une longue période (amortissements) et peut prendre effet l’année même de l’acquisition.

 4)    Quel statut juridique choisir ?

Cette activité étant, vous l’aurez compris, de nature commerciale, il est exclu de l’exercer à travers une SCI (Société Civile Immobilière). Il reste donc la possibilité de réaliser ces investissements directement en tant que personne physique ou bien à travers une société de personnes, dont la SNC (Société en Nom Collectif) reste la structure la plus adaptée.

 5)    Et la TVA ?

Comme c’est la SNC qui achète le bien, qui réalise les éventuels travaux d’amélioration, qui aménage les locaux avant que de les louer à l’entrepreneur individuel, à la profession libérale ou à la société d’exploitation, elle pourra donc récupérer la TVA décaissée à toutes les étapes : achat des équipements, réalisation des travaux mais aussi achat du bien lui-même s’il s’agit d’une construction ou d’un local commercial neuf.

Bien évidemment, la SNC encaissera aussi de la TVA sur les loyers perçus, sauf si le preneur exerce certaines professions libérales (médecins etc.) qui ne sont pas soumises à la TVA.

 6)    Et les avantages fiscaux ?

Ils sont nombreux : non seulement la SNC pourra déduire la totalité des droits de mutation réglés lors de l’acquisition du bien (sur un ou cinq exercices selon l’option choisie), mais elle pourra aussi amortir annuellement le prix d’achat du bien, hors le terrain.

En outre :

• la SNC pourra déduire la totalité des intérêts décaissés ;
• en cas de déficit, l’intégralité de la quote-part des associés est imputable sans plafond sur leur revenu.

Attention toutefois : que vous exerciez en indépendant ou êtes associé au sein d’une SNC, vous serez affilié au régime social des indépendants et, à ce titre, redevable des charges sociales sur les bénéfices dégagés. Mais rassurez-vous : ces charges restent déductibles des bénéfices dégagés, leur impact réel étant ainsi réduit.  

7)    Et en cas de revente de l’immeuble ? 

C’est le (relatif) bémol de l’affaire ; il faut savoir qu’en cas de revente d’un immeuble ainsi acquis, les amortissements pratiqués viennent en déduction du prix de revient du bien, augmentant arithmétiquement la plus-value, selon la formule suivante :        

Plus-value = prix de vente du bien – (prix de revient du bien – amortissements pratiqués) atatata  attatat att t a tta at tatat tta tttttataaattat xxxxxxxxxxxxx tattatttatat hata tvaleur nette comptable

Pourquoi ce « bémol » doit-il être relativisé ? Pour plusieurs raisons :

1. le marché des locaux professionnels et commerciaux est relativement stable et les biens ne prennent pas systématiquement de la valeur au cours des ans : la plus-value sera donc compensée par les avantages fiscaux liés à la déduction de charges ;
2. cette réintégration des amortissements compense en fait les économies d’impôts qu’ils avaient auparavant générées ;
3. en cas de moins-value, on pourra la déduire du résultat de la SNC, alors qu’elle est irrémédiablement perdue dans le cas d’immobilier résidentiel ;
4. enfin, pour les entreprises soumises à l’ impôt sur le revenu, il y aura exonération de taxation sur la plus-value si l’activité est exercée depuis plus de cinq ans et si le chiffre d’affaires  est inférieur au double des limites du régime « micro entreprises », régulièrement modifié par les dispositions de la loi de finances annuelle.

8)    Conclusion

Si elle reste par certains côtés relativement complexe, cette solution est très efficace fiscalement. Elle est idéale si l’investisseur que vous êtes se propose d’exercer dans ses propres locaux. Mais dans le cas contraire, pas de panique : en tant que bailleur, vous ferez signer à vos locataires non pas un bail commercial mais une convention à travers laquelle vous percevrez non des loyers mais une redevance qui comprendra la mise à disposition de mobilier, de matériel, d’une ligne téléphonique ainsi que les charges locatives, de chauffage, d’électricité, de prestations de ménage, informatiques ou autres… sans oublier les assurances afférentes au local et à son mobilier.

Bon investissement ! 

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