LA VALEUR LOCATIVE par le cabinet CENTURY 21 SUD CONSEILS PARTNERS de PERPIGNAN

Si le Code de Commerce ne donne pas de définition légale de la valeur locative, il fournit, en revanche, un ensemble de critères permettant de l’apprécier. Retenons toutefois que la définition la plus intuitive que l’on puisse donner de la valeur locative, c’est-à-dire le revenu que l’on est en droit d’espérer retirer de la location d’un bien, est tout à fait légitime !

En pratique, lorsque deux parties s’accordent sur les termes d’un bail commercial, le loyer initial est donc librement fixé entre bailleur et preneur car aucune disposition légale ou texte contraignant ne vient non plus en réglementer le montant. En général, c’est le marché local qui va déterminer le loyer, lequel marché local est lui-même tributaire (pour dire le moins…) de la loi de l’offre et de la demande.

En revanche, c’est à l’occasion du renouvellement du bail commercial ou, éventuellement, lorsqu’il est nécessaire de réviser le loyer, qu’un mécanisme de régulation doit intervenir pour harmoniser, en théorie, le loyer et la valeur locative. Ce mécanisme de régulation s’exprime à travers l’application d’indices et la fréquence de révision du loyer. Elle vise à règlementer et à fixer la valeur du loyer, ce qui n’est pas possible, rappelons-le, lors de la signature du bail initial. Notons toutefois que ce plafonnement ne s’appliquera que dans la mesure où il ferait apparaître un loyer inférieur à la valeur locative théorique du bien.

Conséquemment, durant toute la durée du bail commercial le loyer sera l’objet d’une indexation. Cette dernière, depuis la loi Pinel relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, sera applicable annuellement et se fondera sur l’indice de référence appelé ILC (Indice des Loyers Commerciaux). Notons en passant que tout bail commercial, qu’il ait été ou non renouvelé en mentionnant explicitement ou non la loi Pinel, relève de plein droit de celle-ci depuis le 18 juin 2014.

Pour en revenir à l’indexation du loyer, il faut noter qu’elle vise, entre autres choses, à règlementer son augmentation durant la durée du bail commercial afin de compenser les effets de l’érosion monétaire.

Or, à l’échéance du bail, les facteurs de commercialisation qui impactent directement l’activité exercée dans le local considéré peuvent avoir varié peu ou prou. En d’autres termes, l’environnement urbain, l'environnement commercial ou le contexte économique peuvent avoir varié dans des proportions telles que le loyer effectivement encaissé soit totalement déconnecté de sa valeur théorique ou valeur locative. C’est ce que nous allons à présent évoquer.

1)    Quels sont les critères permettant de déterminer la valeur locative ?

      a)   La théorie

Le Code de Commerce, à l’article  L. 145-33, édicte cinq critères légaux qui permettent de déterminer la valeur locative. Les trois premiers sont des critères intrinsèques, les deux suivants sont des critères extrinsèques.

• Les caractéristiques du local : ses volumes, les possibilités d’accès, les équipements présents, l’état général…

• La destination du local : les activités autorisées par le bail commercial ou le règlement de copropriété s’il y en a un. Plus la destination est étendue, plus la valeur du local sera élevée ; un bail commercial spécifique bridera d’autant la valeur d’un local.

• Les obligations des parties : là encore, c’est la notion de contraintes ressortissant tant au bailleur qu’au preneur qui s’applique. Plus le bail sera contraignant pour le locataire, moins la valeur locative du bien sera élevée.

• Les fameux facteurs locaux de commercialité : on entend par là principalement l’environnement concurrentiel et la densité de la zone de chalandise, autant de facteurs susceptibles de varier selon les implantations de nouveaux commerces ou la construction de nouveaux logements.

• La comparaison : c’est une démarche que connaît bien l’agent immobilier puisqu’il s’agit, en définitive, de comparer les loyers couramment pratiqués dans le voisinage immédiat du local considéré, pour des biens similaires ou auquel on aura appliqué les correctifs nécessaires.

      b)   La pratique  

En pratique, le calcul de la valeur locative de locaux commerciaux va passer par la pondération des différentes surfaces selon leur position respective et leur emplacement au sein du bien considéré. Une valeur sera ainsi appliquée au mètre carré pondéré, parfois appelé « mètre carré boutique » ou « mètre carré atelier » selon la destination des locaux. Une fois cette valeur au mètre carré appliquée, on obtient la valeur locative de l’ensemble immobilier considéré. Mais nous reviendrons sur ce point (voir ci-dessous au § 2). Si le juge est souverain pour déterminer les coefficients de pondération applicables, le schéma suivant pourra néanmoins donner une idée générale des mécanismes de pondération. Précision : ce graphique concerne uniquement les boutiques de centre-ville et les locaux inférieurs à 600 m² :

(Crédit illustration : Argus de l'Enseigne)

Par exemple, si l’on affecte à la surface réelle d’un local commercial le coefficient « 1 », si ce local est situé en angle, et plus particulièrement en angle aigu, on affectera à la zone d’angle un coefficient supérieur à « 1 » (dans notre exemple, « 1,25 ») et ce, jusqu’à une profondeur pouvant aller jusqu’à 1,5 m. Plus la zone considérée sera éloignée de la porte d’entrée, plus le coefficient sera faible ; ainsi des arrière-boutiques et des réserves. De la même manière, tous les volumes situés en étage ou en sous-sol se verront ainsi attribuer un coefficient de pondération minorant (< «1»).

On comprendra par exemple que, de deux boutiques de surfaces réelles identiques, la surface pondérée de la boutique ayant la plus grande vitrine sera plus élevée que celle possédant une vitrine plus étroite :  

2)    Calcul de la valeur locative

La surface utile pondérée ainsi déterminée, on va lui appliquer, comme indiqué précédemment, une valeur de loyer au m². Pour faire plus professionnel, on aura soin d’indiquer une valeur annuelle de loyer : ce sera notre valeur locative annuelle.

Ce montant de référence du loyer sera inféré :

      a)   des caractéristiques, de l’état du bien et des facteurs locaux de commercialité tels qu’édictés aux articles R.145-3 à R.145-6 du Code de Commerce ;

      b)   de que le Code de Commerce défini comme les « prix couramment pratiqués dans le voisinage » tels que définis à l’article R.145-7 du même Code de Commerce.

3)    Cas des locaux à destination spécifique et des bureaux

Les locaux dont la destination est unique (cinémas, hôtels) et pour lesquels la déspécialisation est difficile voire impossible sont appelés « monovalents ». ils ne peuvent donc servir qu’à un type très précis d’exploitation. Dans leur cas, la valeur locative sera déterminée selon « les usages observés dans la branche d’activité concernée » (cf. article L.145-36).

En ce qui concerne les locaux à usage exclusif de bureaux, la valeur locative sera déterminée en regard de ce qui se pratique pour des biens équivalents. Ce sera donc la méthode comparative qui s’appliquera, éventuellement corrigée des différences constatées entre les biens retenus. En général, ces locaux à usage de bureaux n’ayant pas de destination commerciale et faisant le plus souvent l’objet de baux professionnels, aucune pondération ne sera appliquée à leur surface brute (Code de Commerce art. L145-11, L145-36 et R.145-9).  

4)    Conclusion

Nous n’avons évoqué, dans ce court article, que le cas de boutiques et de locaux dont la surface réelle est inférieure à 600 m². Lorsque les commerces présentent des surfaces réelles pouvant aller jusqu’à 3.000 m², situés en périphérie ou dans des retail parks, d’autres méthodes et d’autres coefficients s’appliquent. Ils feront l’objet d’une actualité spécifique.

De ce qui précède, on déduira aisément que valeur locative et loyer réel sont deux choses différentes. Dès lors, il n’est guère étonnant que des litiges puissent survenir entre bailleurs et preneurs. Dans ce cas, seul le Juge des Loyers Commerciaux (JLC) est compétent pour fixer la valeur locative. En général, le JLC pourra ordonner une expertise pour déterminer et fixer la valeur locative d’un bien ou encadrer le déplafonnement du loyer. Dans le cas de telles procédures, et même si elle n’est pas obligatoire, l’intervention d’un avocat d’affaires compétent reste vivement recommandée ! 

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